Пинг

Как правильно заключить договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве

05 февраля в 09:00
778
0

Договор долевого участия в строительства (ДДУ) – это своего рода компромисс между покупкой готового жилья и приобретением объекта на стадии котлована.

По сравнению с первым видом сделок ДДУ, как правило, более выгодный, а по сравнению со вторым – менее рискованный. ДДУ – это договор между дольщиком и застройщиком, по которому дольщик вместе с другими покупателями в долях вкладывает деньги в возведение многоэтажного дома, а застройщик после окончания строительства обязуется передать ему конкретную квартиру в этом доме. Дольщик, вошедший в проект на ранней стадии реализации, может впоследствии переуступить свое право новому дольщику.

Важно понимать, что «менее рискованный» не означает, что рисков нет совсем. Их оценка – обязательный этап подготовки договора. Перед тем как приступить к улаживанию юридических формальностей, нужно как минимум навести справки о застройщике. Помимо проверки пакета документов (лицензия, проектная декларация, разрешение на строительство и его сроки, правоустанавливающие документы на землю и т. д.) необходимо также убедиться в отсутствии споров по поводу строящегося объекта и притязаний на него со стороны третьих лиц. Любые судебные тяжбы – повод серьезно задуматься, особенно в делах с государственным участием. Зачастую они тянутся годами. При этом чаша правосудия склоняется то в одну, то в другую сторону, и все это время над добросовестным покупателем дамокловым мечом висит угроза остаться без жилья.

Поэтому перед тем, как оформлять договор, нужно убедиться, что мотивы продавца (цедента) прозрачны и он не скрывает важные обстоятельства, способные повлиять на решение о покупке. Для этого бывает достаточно задать соответствующий запрос в поисковике о застройщике и конкретном объекте, поискать в соцсетях группы дольщиков. Обычно люди, попав в сложную ситуацию, объединяются для совместного решения общих проблем.

Если сделка представляется относительно безопасной – насколько это вообще возможно в долевом строительстве – самое время уладить юридические формальности.

Это несложно, если знать следующее:

  1. Предмет ДДУ – право требования, а не сам объект недвижимости. Цессионарий (покупатель) не приобретает квартиру. Он покупает право оформить ее после сдачи объекта в эксплуатацию.

  2. Уступка прав требования по ДДУ возможна либо после расчета цедента с застройщиком, либо с одновременным переводом долга на нового покупателя. Первый вариант идеален для строительной организации – участник долевого строительства, передающий третьему лицу право требования, полностью рассчитывается с ним по договору. Обычно это выгодно на завершающей стадии строительства. Но часто покупатель как раз сам хочет получить рассрочку, которая была положена продавцу. Но это возможно только и с согласия застройщика. Соглашение о переводе долга в этом случае составляется с его участием. Как правило, застройщик соглашается на это на определенных условиях (1–3% от суммы договора ДДУ). Расходы обычно несет покупатель, если стороны не договорились об ином.

  3. Договор уступки по ДДУ возможен только по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве.

  4. Договор уступки права требования по ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Какие условия должен содержать договор уступки прав требования по ДДУ?

  • Данные об участниках сделки: ФИО, дата и место рождения, паспортные данные и сведения о прописке (юридическом адресе). Если продавец состоит в браке, к договору нужно приложить нотариально заверенное согласие супруга (супруги). Без этого документа можно обойтись, если муж и жена вместе явятся на регистрацию сделки в территориальное подразделение Росреестра. Если сторона договора – застройщик, то указываются данные о нем: юридический и фактический адрес, номер и дата госрегистрации, ИНН, КПП, банковские реквизиты, а также основания, на которых действует его представитель (устав или договор). Если сведений о нем в тексте нет, но его согласие обязательно (см. выше), нужно приложить к договору его письменно оформленное согласие.

  • Обязательное указание на первоначальный договор (ДДУ). Полные его реквизиты, дата и номер государственной регистрации и др.

  • Данные об объекте, на который передается право требования (строительный адрес, проектный номер квартиры, этаж, число комнат, общая площадь).

  • Предмет договора – что именно передает цедент (продавец) цессионарию (покупателю).

  • Обязанности сторон. Продавец обязан передать оригинал договора долевого строительства, свидетельство о его госрегистрации и все платежки, подтверждающие уже произведенные выплаты. Последние может заменить акт сверки расчетов с застройщиком. В обязанности покупателя входит оплата по договору. Порядок и сроки передачи денег также следует оговорить в договоре. Если стороны выбирают для этого банковскую ячейку, хорошо бы оговорить, кто несет связанные с этим расходы.

  • Цена договора – сумма, которую покупатель обязан выплатить продавцу.

  • Ответственность сторон (по их усмотрению).

  • Условия об обязательном извещении застройщика о заключенном договоре.

Что еще важно знать?

Важно знать, что по договору уступки по ДДУ к цессионарию (покупателю) переходят не только права цедента (продавца), но и его обязанности, а также все непогашенные долги (пени, штрафы и т. д.).

Кроме того, если при заключении первоначального договора привлекались заемные средства и оформлялась ипотека, нужно будет одобрение банка. Фактически покупателю придется оформить кредит на себя, заменив первоначального заемщика. Если кредит уже погашен, не будет лишним приложить к договору уступки по ДДУ соответствующую справку.

Деньги, как мы уже отмечали, лучше передавать через банковскую ячейку – тогда продавец сможет забрать их только при предъявлении свидетельства о регистрации договора уступки по ДДУ. И никто ничем не рискует – если регистрация по каким-то причинам не состоится, по истечении определенного срока их сможет забрать несостоявшийся покупатель.

Для того, чтобы оставить комментарий Вам необходимо или зарегистрироваться.