1295
Фото: Компания GogoSpain

Полный процесс покупки недвижимости в Испании

Рейтинг: 5/5
Основано на 2 оценках пользователей
482
Затраты времени: 3 месяца
Опубликовано: 12.03.2019 в 15:02
ШАГ 1

Подготовка визы

Затраты: для одного человека до 100 евроНеобходимое время: до 14 дней

Здесь можно пойти двумя путями. Вы можете сами открыть шенгенскую визу, а можете воспользоваться приглашением от агентства в Испании, которое впоследствии будет вам подбирать недвижимость. Агентство может выслать приглашение, по которому вы сделаете себе временную визу и полетите в Испанию. Если вы решили самостоятельно открыть шенгенскую визу, то вам понадобится:

  • заполнить анкету. Если с вами будет лететь несовершеннолетний ребенок, то для него анкету заполняет один из родителей или официальный опекун;
  • оригинал и копии загранпаспорта. Обязательные условия – наличие не менее двух чистых страниц в паспорте, а также загранпаспорт должен быть действительным не меньше, чем 90 суток после вашего возвращения с Испании;
  • копии всех страниц внутреннего паспорта гражданина РФ, для детей до 14 лет – копия свидетельства о рождении;
  • 2 фотографии размером 3.5х4.5 (лицо должно быть в центре снимка и занимать 3⁄4 от размера фотографии, цвет фона – белый);
  • подтверждение брони жилья в Испании. Если вы не планируете жить в отеле или других апартаментах, вам следует зарегистрироваться в таком отеле, где в сервисе возможна бесплатная отмена брони (чтобы получить подтверждение брони только для подачи в консулат);
  • авиабилеты (подойдут в электронном виде);
  • документ, что подтверждает вашу платежеспособность. Это может быть счет в банке с расчетом 71 евро в сутки на человека или выписка с вашей кредитной карты;
  • медицинская страховка на 30 000 евро;
  • квитанция об оплате визового сбора – 35 евро и доп. сервисный сбор около 18-20 евро. Оплата производится в визовом центре в день подачи документов на шенгенскую визу. Детям до 6 лет визовый сбор не оплачивается.

Если несовершеннолетний ребенок летит в Испанию только с одним из родителей, то для него необходимо взять нотариально заверенное разрешение от второго родителя на выезд из страны, а также его нотариально заверенную копию.

Заявление на визу в больших городах (Москва, Екатеринбург, Санкт-Петербург и т.д.) может рассматриваться от 2 до 5 рабочих дней. В небольших городах и отдаленных регионах такое заявление может рассматриваться от 7 до 14 рабочих дней.

ШАГ 2

Подберите объекты недвижимости

Затраты: только ваше времяНеобходимое время: в течении 2-3 дней можно определиться с объектом

Отправная точка при покупке жилья – это выбор не только типа недвижимости, но и региона, провинции и муниципалитета, где оно будет находиться. При выборе недвижимости важно обратить особое внимание на:

  • расстояние до моря и ближайшего пляжа;
  • инфраструктуру в округе;
  • возраст и состояние жилья;
  • ежемесячную стоимость содержания объекта.

Стоит заметить, что стоимость жилья также играет важную роль. Если она превышает полмиллиона евро, вы имеете право получить вид на жительство в Испании. ВНЖ могут получить – ваша жена/муж (в том числе и гражданские), несовершеннолетние дети, родители, если они полностью находятся на вашем обеспечении и совершеннолетние дети, если они тоже находятся на вашем обеспечении и не имеют своей семьи.

Подобрать недвижимость в Испании для покупки можно тут GoGoSpain или подобрать компаниию для покупки на свой вкус.

ШАГ 3

Откройте счет в испанском банке

Затраты: все бесплатно, кроме открытия счета в банке - 100 евроНеобходимое время: в течении дня можно успеть

Перед покупкой недвижимости необходимо открыть личный счет в одном из испанских банков. С этого счета в дальнейшем вы оплатите свою покупку недвижимости. Счет вам также понадобится для проведения транзакций по оплате налогов и коммунальных услуг за жилье.

Если вы планируете брать ипотечный кредит в испанском банке, то вам лучше всего выбрать банк с минимальной процентной ставкой в год. Если вы не планируете брать ипотеку, тогда следует отдать предпочтение банку с максимально высоким уровнем обслуживания, хорошим сервисом и большим выбором предоставляемых ими услуг, а также минимальной комиссией за проведенные платежи.

Документы, необходимые для открытия личного счета в испанском банке физическому лицу:

  • загранпаспорт с актуальной легальной визой;
  • справка с места работы, где будет указана занимаемая вами должность, стаж работы, а также ваша зарплата;
  • справка 2-НДФЛ за 6 или 12 месяцев;
  • документ с отметкой о регистрации по месту жительства;

Документы, необходимые для открытия счета частному предпринимателю:

  • загранпаспорт;
  • документ, что подтверждает наличие у вас бизнеса (какое-либо участие в нем), здесь должна быть указана страна, где официально зарегистрирована фирма;
  • справка о доходах за предыдущие 6-12 месяцев;
  • полное описание ведомой предпринимательской деятельности (желательно указать сайт компании, если такой имеется).

Минимальная сумма для открытия счета в банке – это 100 – 300 евро. Процедура, как правило, занимает не больше 2 часов.

ШАГ 4
Подготовка к сделке или забронируйте выбранную недвижимость Испании
Затраты: нетНеобходимое время: до одного дня

После того, как вы окончательно выберите объект недвижимости, вам предложат забронировать его – это ваша гарантия, что данное жилье снимается с продажи. Для этого вы подписываете Предварительный контракт на покупку недвижимости (contrato privado de compraventa). В нем указывается:

  • полная стоимость жилья;
  • сумма задатка (чаще всего эта сумма составляет от 3 000 евро до 10% от стоимости приобретаемого жилья.);
  • форма оплаты;
  • состояние, в котором продается объект (а также наличие мебели, техники и т.д.);
  • дата погашения оставшейся суммы (как правило этот термин может составлять до 2-х месяцев);
  • срок действия контракта;
  • условия, при которых обе стороны могут разорвать данный контракт.

Сторонами обговаривается и заключается дата проведения сделки купли-продажи. Залог входит в стоимость недвижимости.

Важно заметить, что если расторжение контракта происходит по требованию покупателя, то задаток ему не возвращается. Если расторжение происходит по желанию продавца, то он обязан вернуть залог покупателю в двойном размере.

ШАГ 5
Получите NIE
Затраты: 10 евро сбор в полицииНеобходимое время: обычно подавая в Испании до 2 дней

NIE – это идентификационный номер иностранца, который необходим для проведения различных экономических операций (покупка жилья, автомобиля, получение ипотеки, оплата счетов в банке, получение ВНЖ). Его основная задача – налоговый контроль человека. Номер-сертификат действует на протяжении 90 дней, после этого термина его можно обновить (нужно подавать заново все документы).

NIE можно получить несколькими способами:

  1. Лично подать заявление на получение номера в комиссариат полиции или офис, что занимается делами иностранцев. Рассмотрение дела занимает от 1 до 15 рабочих дней.
  2. Обратится с заявление на получение NIE в испанское консульство в вашей стране проживания. Рассмотрение дела может затянуться от 4 до 6 недель. При положительном решении номер вам придет по почте.
  3. Сделать нотариальную доверенность на третье лицо, которое будет представлять ваши интересы и займется подачей заявления на получение NIE. Дело рассматривается от 1 до 15 дней.

Документы, необходимые для получения идентификационного номера (NIE):

  • Заполненное официальное заявление;
  • Оригинал загранпаспорта (если подаете лично) и копии всех его страниц, в том числе страницы с штампом, где видна дата въезда в Испанию;
  • Оригинал и копия Предварительного контракта, а также квитанция об оплате залога за недвижимость;
  • Фото 3x4;
  • Обратный билет;
  • Доверенность, если документы подает третье лицо.

В органе, куда вы подаете заявление (полиция или офис) вам выдадут квитанцию на 10 евро – это пошлина, которую стоит уплатить.

ШАГ 6
Проверьте документы на покупаемую недвижимость
Затраты: нетНеобходимое время: если проверять будут специалисты, то до 2-3 дней

Перед подписание договора купли-продажи, следует проверить множество документов, что непосредственно имеют отношение к покупаемому объекту. Если вы доверили подбор и оформление жилья агентству или риелтору, то эта ответственность ложится на их плечи.

Документы, которые нужно проверить при покупки первичной недвижимости:

  • заявление от компании-застройщика о строительстве нового объекта;
  • заявление о разрешении заселения в новострой от соответствующего муниципалитета;
  • информацию с Регистра собственности о недвижимости на проверку наличия долгов или возможных запретов (подается прошение о предоставлении информации);
  • сертификат на строительство;
  • страховку, которая должна покрывать расходы, что могут возникнуть при обнаружении какого-либо рода строительных дефектов.

Документы, что следует проверить при покупке недвижимости на вторичном рынке:

  • эскритуру – это документ, что подтверждает право владения объектом;
  • наличие договоров о снабжении электроэнергией и водой продаваемого объекта;
  • квитанции об оплате всех налогов. В ней обязательно должен быть указан кадастровый номер объекта и его кадастровая стоимость;
  • выписку из Госреестра собственности, где указано, что продаваемая недвижимость не находится под арестом и не заложена;
  • квитанции об оплате коммунальных услуг и отсутствия задолженности;
  • документы аренды помещения, если такие имеются (на момент продажи жилья, в нем могут проживать арендаторы и в случае, если их договор аренды еще не закончился, они имеют право жить в помещении вне зависимости от смены владельца недвижимости).
ШАГ 7
Подпишите договор купли-продажи
Затраты: услуги нотариуса +-1000 евроНеобходимое время: до 3 месяцев

Данный этап является заключительным в покупке жилья. Сделка проводится исключительно нотариусом, чтоб гарантировать безопасность для обеих сторон - и продавца и покупателя. В день подписания договора, вся сумма должна быть зачисленной на личный банковский счет покупателя. Этому договору присваивается личный регистрационный номер.

Адвокат должен проверить все имеющиеся документы еще раз и убедиться, что все налоги и кварплата на момент продажи объекта оплачены. Затем обе стороны сделки получают заверенные нотариально копии правоустанавливающего документа (выписка из реестра Nota Simple Informativa). Покупатель должен перевести остаток суммы на счет продавца. В течение месяца вам необходимо сделать еще одну важную оплату – гербовый сбор по сделке, он равен 1.5% от общей цены недвижимости.

Через 2-3 месяца нотариус выдает обеим сторонам оригиналы договора купли-продажи, их необходимо подписать и с этого момента покупатель становится полноправным собственником объекта и получает:

  • документ, что дает право заключать контракты с коммунальными службами;
  • ордер на право пользования купленной недвижимостью;
  • все копии ключей от объекта.

ГК Испании строго регулирует состояние продаваемого объекта. Например:

  • при продаже виллы, бунгала или дома, кухня должна быть полностью меблирована, иметь всю необходимую технику (холодильник, газовую или электроплиту в хорошем состоянии, вытяжку) и освящение;
  • санузел должен быть оборудован всеми окнами, дверями и необходимой сантехникой;
  • если продается дом с садом, то все имеющиеся в нем деревья также переходят в право собственности покупателя.

Что касается остальной мебели в помещении, а также садового инвентаря, то этот вопрос нужно сразу урегулировать до подписания договора с владельцем.

ШАГ 8
Оформите права на собственность
Затраты: все расписано, необходимо индивидуально высчитыватьНеобходимое время: до 7 дней

Финальный шаг покупки любой недвижимости на территории Испании – регистрация прав на владение приобретенным имуществом в реестре собственности. Здесь вам нужно будет заплатить налог на приобретаемое имущество за передачу прав собственности. 

Если вы покупаете новое жилье у застройщика - это так называемый IVA - налог на добавленную собственность и составляет он 10% от уплаченной цены за жилье. В случае, если вы приобрели жилплощадь на вторичном рынке, вместо IVA вы платите другой налог – ITP, что составляет от 6 до 11% (зависит от региона и муниципалитета, где находится объект).

Также, вы оплачиваете услуги нотариуса – примерно 1.5% от цены на жилье, госсбор – 0.5-0.7%, услуги адвоката – 1% и если вы обратились за помощью в агентство, то это дополнительно 1-2% от цены покупки.

Вопросы, которые могут появиться после покупки жилья:

  • переоформление договоров со всеми коммунальными службами (электроэнергия, газ, охрана, водоснабжение, телекоммуникация);
  • постановка недвижимости на учет в налоговой службе;
  • оформление страховки;
  • регистрация по месту жительства, если вы решите оформлять ВНЖ.
ШАГ 9
Содержите свою недвижимость

В первую очередь все расходы, что касаются приобретенной недвижимости, зависят напрямую от ее кадастровой стоимости. Вы, как новый владелец недвижимости в Испании, обязаны оплачивать:

  1. Налоги на жилье;
  2. Все коммунальные услуги;
  3. Общественные платежи;
  4. Страховку жилья (если такая имеется).

То есть, обязанность нового владельца имущества - делать своевременные оплаты и полностью содержать жилье.